Casi 1 millón de metros cuadrados más empezaron a pagar el impuesto a las grandes superficies de tierra urbana ociosa en 2019 –ver “La rémora urbana” y «¿Cuánto tributan mensualmente las rémoras?«-, con respecto a 2017. Según información provista por la Secretaría de Economía de la Municipalidad de Río Cuarto, nuestra ciudad disponía en 2017 de 2,7 millones de metros cuadrados (m2) que tributaban bajo la condición de rémora; este año fueron casi 3,7 millones de m2, 910 mil m2 más. Solo en estas grandes extensiones de tierra vacante podrían trazarse 10.350 lotes de 250m2 cada uno, con un 30% de tierra disponible para parques, calles y veredas. Y todo sin tener en cuenta los miles de terrenos baldíos menores que hay por toda la ciudad. Es decir que, solo contando las rémoras, habría tierra ociosa disponible para satisfacer la necesidad habitacional durante –aproximadamente- los próximos 20 años. Este cálculo deriva de los números difundidos por el Colegio de Arquitectos en 2016 que estimó que para cubrir la necesidad habitacional nueva de la ciudad hacen falta 600 nuevas viviendas por año. Si el modelo fuese otorgar un terreno para cada vivienda, dentro del actual dominio urbano habría tierra disponible por dos décadas al menos. Pero para ello, la tierra debe estar disponible y accesible a quienes la necesitan.
La rémora urbana
“La intención extra-recaudatoria de este impuesto es incentivar a que los dueños privados de estos espacios comiencen a desarrollarlos, los doten de infraestructura y pueda avanzar allí la ciudad con proyectos de vivienda, comerciales, lo que sea”, explicó Javier Borsani, Director General de Recursos de la Municipalidad de Río Cuarto. El funcionario destacó que el crecimiento de 1 millón de m2 de tierra que tributa el impuesto a la rémora “se debió a la disposición, del año pasado, de considerar con esta denominación a aquellos terrenos de más de 5 mil m2 sin edificar. Hasta 2017 se consideraba rémora sólo a aquellos de más de 7 mil. Eso quiere decir que ahora los terrenos que tienen más de media manzana y que están baldíos, sin plan para lotear, trazar calles y dotar de infraestructura -en caso de corresponder-, han pasado a tributar este impuesto cuando antes no lo hacían. La intención, destaca personal del Instituto Municipal de Planificación Urbana de Río Cuarto (IMPURC), es que al ampliarse la oferta de suelo urbano disponible para proyectos inmobiliarios, “el precio de la tierra disminuya”.
Tierra, disponibilidad y poder
El cobro de la penalización por sostener estos terrenos ociosos sin desarrollar debería redundar en una disminución en el precio de la tierra ya que estimularía a los dueños a vender sus terrenos -ampliando la oferta de suelo disponible-. Sin embargo, desde el sector inmobiliario aseguran que esto no ha sido así. Eduardo Aliendo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Río Cuarto dijo que “sigue habiendo espacios para edificar, pero no se destinan a tal fin porque los propietarios siguen especulando con el precio de la tierra, como si nada los satisficiese. Ello se ve claramente en los terrenos vacíos de Mártires Riocuartenses, Goudart, San Juan, Estrada, Dinkeldein, Guardias Nacionales y tantos otros”. El profesional aseguró que “algunos no tienen necesidad de vender y eso es una cuestión de derecho privado; pero sí, obviamente, la revalorización que tienen esas tierras cuando llegan los servicios es muy grande. Esos costos de obras deberían distribuirse más sobre esta masa de aportantes que se beneficiarán luego”, dijo y destacó que las grandes extensiones de tierra urbana “no están en mano de los pobres. No sé si muy concentrados, pero hay núcleos de tierra vacíos en macrocentro y centro de Río Cuarto que están en manos de algunos grupos que tienen el poder económico para sostener los terrenos baldíos”. “Sucede que el crecimiento de la ciudad ha sido determinado por el mercado, es anterior a la normativa y pareciera perseguir solo un ánimo de lucro. Muchas veces las dimensiones de lo social, lo ambiental, todo lo que hace a la constitución del hábitat, quedan sin atender”, señaló María de los Ángeles Galfioni, docente e investigadora del Departamento de Geografía de la UNRC.
Plan Urbano
El Código de Planeamiento Urbano aprobado en 2011, planteaba la adhesión a un “modelo de ciudad compacta”, que priorizara “la densificación de los espacios vacíos en detrimento de su continua expansión. Sin embargo, a pesar de incentivar ese modelo, dejó espacios normativos abiertos para la presentación de proyectos por fuera de la normativa y eso es una contradicción”, acentuó Galfioni. La investigadora remarcó la importancia de generar medidas que pongan en disposición el suelo urbano a partir de penalizar a quienes especulan con los baldíos, sin embargo, adivirtió que el cobro del impuesto a la rémora urbana “es una acción entre otras a tener en cuenta. Si no, estamos hablando de un crecimiento urbano dirigido por la mano del mercado donde la variable económica es la que prima. Debe ser más integral la visión de desarrollo de la ciudad: no solo desde lo tributario se ordena. Eso puede servir para seguir poniendo parches, pero lo que se requiere es un plan urbano a largo plazo que tenga en cuenta la lucha de poderes e intereses que implica y que ayude a tomar posición al respecto”, remarcó Galfioni. En ese sentido, la docente de la UNRC advirtió que “sería necesario cambiar la cultura de planificación para que los intereses de todas las entidades sean tenidos en cuenta, no solo testimonialmente y para validar los ámbitos, sino de manera real”.
Departamentos vacíos
Galfioni destacó que en los últimos años ha crecido más los m2 construidos que la población de nuestra ciudad –proporcionalmente-: ello se debe “a la especulación inmobiliaria ya que la construcción no viene a palear, con la misma velocidad de que se construye, el déficit habitacional. Queda claro en el análisis del censo 2010, donde encontramos que parte importante de los departamentos de la zona del microcentro aparecen vacíos”. Galfioni advirtió que “desde el punto de vista social esto es un problema ya que hay grandes sectores de la población que no pueden acceder a la vivienda, estando estas en existencia” y propuso “relevar las viviendas ociosas, las abandonadas, y darles un fin para palear el déficit habitacional”.
¿Cuánto tributan mensualmente las rémoras?
Las grandes extensiones baldías tributarán por metro cuadrado dependiendo de la Zona de Planeamiento Urbano donde se ubiquen. La alícuota general por rémora es del 45 por 1000 del valor del inmueble, siendo esta es la alícuota más alta que preveen en el caso inmobiliario las sucesivas ordenanzas tarifarias locales. Esto quiere decir que entre los inmuebles de su zona -independientemente de cuál fuera esta-, los terrenos o edificaciones ociosas urbanas pagarán la alícuota más alta con respecto a su valor.
Siguiendo el cuadro anterior, podemos observar cómo una rémora de 68.915 m2 (casi 7 hectáreas) en la zona denominada RU35 (Residencial Universitario) tributa mensualmente $12.737,40, alrededor de 18 centavos el m2, mientras que otra de 94.325 m2 (9 hectáreas y media) en la zona CIT60 (Comercial Industrial de Transición, por ejemplo zona del complejo Mercomax, alternadamente hasta calle San Martín) tributa mensualmente $122.790,33, a razón de $1,30 por m2. Una rémora de 225.472 m2 en la zona RIS35 (Residencial de Interés Social) tributará mensualmente $70.840,58, a razón de 31 centavos el m2. El tamaño del negocio inmobiliario especulativo debe redituar lo suficiente para que lo que se tribute sea cubierto. Ver mapa completo de zonas aquí.
Aumentos
En 2018 se actualizó la base imponible sobre la cual se calculó la alícuota de cada inmueble a raíz de la recategorización producida en catastro provincial y se introdujeron cambios en el valor de la tierra: antes estaba fijo en $200 el m2 y hoy pasó a un valor unitario por inmueble que es específico de cada terreno de acuerdo con su ubicación, llegando a los $10500 en el centro.
La tierra en Río Cuarto
La ciudad de Río Cuarto parte de un plano fundacional rectangular de nueve manzanas en 1786; en 1878 contaba con cuarenta y nueve -casi en su totalidad ocupadas-. La posterior ampliación se define con la llegada del ferrocarril Central Argentino en 1873 y, luego, con la construcción del Puente Carretero en 1912 (expansión hacia Pueblo Alberdi y Banda Norte. A mediados de siglo XX la urbanización se extiende hacia el oeste y sur de la mano de planes de viviendas familiares. La clase media acomodada construye casas quinta en las afueras de la ciudad. En la década del 90 y sobre todo ya en siglo XXI se expande el fenómeno de los countries tanto en el égido de Río Cuarto como el de Las Higueras.
